Orçamento de Obra

 

Quando as pessoas chegam aqui no escritório querendo um projeto, ou já com um projeto pronto, a primeira pergunta é sempre a mesma: quanto vai custar minha obra? Independente do tipo, pode ser reforma, pode ser construção, pode ser decoração, não importa, a pergunta principal sempre é essa.

Mas afinal de contas, em que momento eu saberei quanto eu vou gastar para construir a casa dos meus sonhos? Ou ainda, como eu sei que terei dinheiro suficiente para realizar esse sonho sem ter que parar na metade?

Para todas essas dúvidas, há apenas uma resposta: orçamento de obra bem feito.

Vamos entender primeiro em que momento o orçamento deve ser feito.

Vamos começar pela pessoa que ainda não possui projeto da reforma ou da construção. Nós sabemos que a maior angústia que as pessoas tem em relação a obra é o seu custo, e é natural que mesmo antes de ter o projeto bem definido essa preocupação te assombre, porém é fundamental entender que só é possível saber exatamente quanto o seu sonho irá custar após o projeto arquitetônico feito. Por que? Bom, vamos usar o exemplo de um apartamento. Eu tenho dois clientes distintos com o mesmo tipo de apartamento. Um deles irá derrubar a parede de um dos quartos para poder ter uma sala maior, e quer colocar porcelanato 90x90cm em toda a casa, vamos chama-lo de cliente 01. Já o outro não quer mexer na divisão dos ambientes, mantendo as paredes onde estão, e só irá colocar um piso laminado por cima da cerâmica existente, vamos chama-lo de cliente 02. Logo, o cliente 01 terá, provavelmente, uma obra mais cara do que o cliente 02, pois haverá muito mais mudanças dentro do apartamento.

O que quero mostrar com esse exemplo, que o mesmo apartamento pode variar muito em relação aos custos da obra, dependendo do que será feito. E o que irá dizer o que será feito lá dentro? O projeto. Então, basicamente, sem um projeto não é possível orçar uma obra da forma correta.

Mas, e se mesmo sem projeto, eu quiser ter uma noção do valor da obra, é possível? A resposta é sim!

Existe um cálculo chamado CUB, que significa Custo Unitário Básico, que mensalmente é atualizado pelos sindicatos estaduais, aqui em Brasília é o Sindicato da Indústria da Construção Civil do Distrito Federal, Sinduscon DF. Logo, o cub é um custo estimado do m² da construção civil, que é regulamentado pela da Lei Federal 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, e a metodologia de cálculo é responsabilidade da ABNT com a norma NBR 12.721/2006. Esse cálculo serve como parâmetro na determinação dos custos dos imóveis.

Basicamente, o sindicato fala mensalmente quanto está o m² das obras no seu estado. Logo, para estimarmos o valor de uma construção sem projeto, o que podemos fazer é multiplicar o valor do CUB mais atual, com a metragem ² estimada pelo cliente.

Esse cálculo é muito básico e genérico, e por isso não inclui em seus custos alguns requisitos, tais como:

• Projetos (de arquitetura, estrutura, instalações, projetos especiais);
• Terreno;
• Fundações e serviços de infra-estrutura (submuramentos, paredes-diafragma, tirantes, rebaixamento de lençol);
• Elevadores, equipamentos e instalações (bombas recalque, calefação, ventilação e exaustão);
• Playground;
• Obras complementares;
• Urbanização e a jardinação;
• Áreas de lazer (piscinas, quadras e campos de esportes);
• Instalação e regulamentação de condomínio;
• impostos, taxas e emolumentos cartoriais;
• Remuneração do construtor e remuneração do incorporador.

Sabendo disso, você já deve imaginar que o valor resultante da sua multiplicação irá sofrer bastante alteração no caminho.

Importante dizer sobre o CUB, é que ele separa os tipos de residências e comércios, para poder dar um cálculo mais “preciso em relação a cada tipo de edificação. As residências unifamiliares são o tipo R1. Além dos tipos de edificação, ele também considera o padrão que terá a construção em 3 tipos: Baixo, normal e alto. O Preço do CUB para o tipo R1 normal para o mês de abril de 2019 aqui em Brasília foi de R$1.621,24. Logo se você pretende construir uma casa de 200m², o seu cálculo seria de 1621,24 x 200 = R$ 324.248,00. Lembrando que isso não inclui aquela série de itens que eu citei anteriormente, logo o valor pode mudar muito.

Mesmo existindo esse cálculo eu volto a afirmar, ele é apenas ESTIMATIVO, então, não confie cegamente que sua obra ficará dentro desse valor porque eu nunca vi uma só que seguiu rigorosamente o valor do cub. Você pode sim tomar ele de base para poder começar a juntar uma grana pra construir, mas não o tome como verdade absoluta combinado?

Bom, até aqui não sabemos quanto custará a obra certo?

Vamos para o segundo exemplo, o do cliente que está fazendo o projeto ou que já tem o projeto pronto. Para esses clientes, há duas opções. Caso o cliente esteja em fase de projeto ainda, ou seja, o projeto não está totalmente finalizado, é possível fazermos um Estudo de Viabilidade Financeira (EVF), que nada mais é do que reunir todas as ideias já definidas do projeto e orçar. Assim, com o cliente ainda em fase de projeto, nós já conseguimos ter uma noção muito grande de quanto custará a obra. E caso o valor da construção passe as possibilidades do cliente, é possível já fazer as alterações necessárias em projeto para reduzir os custos e manter a obra dentro do seu orçamento. No EVF também é possível comparar custos, por exemplo de bancadas. Você pode querer muito suas bancadas de quartzo, porém sabe que o valor é mais elevado, então faz um segundo orçamento com bancadas de granito. Assim poderá avaliar a diferença financeira entre as duas e decidir, ainda em projeto, de qual material suas bancadas serão feitas. O timing ideal para fazer o seu EVF é no final da fase de estudo preliminar (tem vídeo aqui no canal explicando todas essas fases), onde você já terá decidido praticamente tudo do projeto, porém ainda terá a possibilidade de fazer alguma alteração caso precise.

Mas atenção, o EVF é um serviço oferecido por alguns escritórios, e por ser um serviço é pago! Sim, você deve pagar para que façam esse estudo do seu projeto. Mas por que pagar? Porque é um serviço que toma muito o tempo dos profissionais que o fazem, além de precisar da total dedicação deles. Caso alguém te ofereça esse serviço de forma gratuita, você pode ter certeza que ele fará apenas o cálculo do CUB e te passar, por ele não da trabalho nenhum. Então, se você quer um serviço bem feito, pague por ele.

Mas para o cliente que já está com o projeto 100% finalizado, nós fazemos o orçamento executivo, onde é feito um quantitativo completo de toda a obra, baseada no projeto e nas especificações contidas nele, também e calculado todos os serviços que serão necessários para a execução. De forma geral todos os detalhes que compões o projeto e a obra serão considerados milimetricamente e calculados. Ao final você terá um orçamento com todas as quantidades descritas e o valor por item da sua obra. Nesse orçamento executivo você pode confiar sim! O que pode alterar o valor do orçamento são os famosos imprevistos ou os “já que” (já que estou fazendo isso vou fazer aquilo também) que ocorrem durante a execução. O restante, se bem orçado, é totalmente confiável. Mais uma vez, esse orçamento executivo é um serviço e por isso é cobrado também. Eu já vi muitos por ai fazendo orçamentos executivos ótimos de graça para o cliente, pois queria pegar a obra, e ao final o cliente desistiu de fazer tudo e a pessoa só perdeu o tempo dela com um serviço excelente sem ser remunerado, o que não é justo. Por isso pague pelo seu orçamento, assim você saberá que ele foi bem feito.

Com o orçamento executivo em mão você sabe exatamente quanto precisa ter guardado para executar sua obra sem ter que interrompê-la. E ao final terá a casa dos seus sonhos finalmente construída.